房地产公司应否赔付因自己未及时办证而给购房者造成的

2018-03-16 浏览780次

[案情介绍]

甲预测某地段新修的门市会在一两年内增值,遂凑足10万元资金从开发该片区的某房地产公司购买了其中的一个门市。双方签订出售合同约定:从甲付清房款次日起房地产公司在90日内为甲办好房产证。合同签订后,甲如约履行支付全部购房款以及办理房产证所需税费的义务。甲付款后一边等待房地产公司给自己办理房产证,一边积极寻找买主。果然不到一年该地段门市大幅增值,甲所购门市乙愿意以12万元的价格购买。甲遂与乙签订了房屋买卖合同。乙向甲支付了房款后催促甲将门市及时过户给自己。但因房地产公司迟迟不按约定为甲办妥房屋产权证,致使甲无法履行与乙的房屋买卖合同。乙找到甲要求甲退回房款。甲退款后找到房地产公司要求解除合同、返还房款及赔偿利息损失,并同时要求房地产公司赔偿因不能及时向外出售而造成的经济损失2万元。房地产公司只同意返还10万元购房款及利息,不同意赔付甲提出的2万元经济损失。

第一种意见认为甲主张的2万元经济损失属于尚未发生的间接损失,房地产公司的违约行为与甲所提出的损害事实之间并无必然的因果关系。我国《合同法》对间接损失的赔偿无明确规定,故房地产公司不用赔付。

第二种意见认为房地产公司应该进行赔付。

[案情分析]

甲向房地产公司提出赔付的损失属于可得利益损失。可得利益是合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益,它具有三个特点:一是未来性,即是一种未来利益,在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有,必须通过合同的实际履行以及合同当事人的一定的付出才能得以实现;二是期待性,即是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益,是当事人在订立合同时能够合理预见到的利益;三是现实性,即其已具备实现的条件,只要合同如期履行,具备转化为现实利益的条件时就会被当事人所实际获得。《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定:“当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条款就体现了对可得利益损失的保护。

[案情结果]

本案中甲所要求的经济损失,是其在与房地产公司订立门市买卖合同时期望通过合同的履行所取得的利益,只要房地产公司如期履约就能获得,这种期待利益是可得利益。通过对合同法第113条的适用,可以使违约的受害人甲恢复到合同如期履行的状态。房地产公司进行的损害赔偿不仅包括甲遭受的全部实际损失,还包括了2万元可得利益的损失。因此,甲提出的可得利益损失房地产公司应当予以赔付。

[相关法规]

可得利益是合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益,它具有三个特点:一是未来性,即是一种未来利益,在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有,必须通过合同的实际履行以及合同当事人的一定的付出才能得以实现;二是期待性,即是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益,是当事人在订立合同时能够合理预见到的利益;三是现实性,即其已具备实现的条件,只要合同如期履行,具备转化为现实利益的条件时就会被当事人所实际获得。


《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定:“当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”